轉角市點算好？今日買定3年後決定？租3年更著數？(附Excel表下載)

我會利用這個表格去為自己分析情況，了解「現在買合不合理？」、「抑或預計等幾年買會更好？」、「樓價上升或下跌X%，對買樓的值搏率有什麼影響？」結合按揭計算機及複利率結算機，將資料輸入表格，自然可以解決到。

計得清楚就是心中有數

對大部分人來講，買樓都是人生最重要的決定之一，因為大部分都是以按揭形式買入一個單位，換言之買入即負債，而這筆數隨時需要20-30年償還。這條數肯定要計一計，等自己心中有數。因此我結合社會的工具，自己再做了一個表格，方便計數。

1. 終結置業迷思：回歸理性決定

經過這個計算，對我最大好處就是終結置業迷思，例如「租樓就是幫人供樓」及「買樓俾人供」這種老生常談的講法。實際上：高成數買樓隨時就是幫銀行打工，租樓反而更合理；而今日租金回報率低*，按揭20年隨時是每個月貼錢俾人住！（這些迷思之後再寫）

當然，買樓本算就是一種投資，講究值搏率，「夠平可以解決一切問題」，而心中有數總好過一時衝動。

*除非業主是一筆過買樓，否則租金收入都用作供款，稱不上回報。

1. 如果後市發展不同情況，影響今日點做好

作為人生最重要的投資，當然要考慮得更仔細！樓價、租金、首期及利率，每一個都會影響住投資決定。買樓定租樓好？有些人會講買樓是幫自己供，租樓是幫人供樓，不過最重要當然是先考慮自己的能力， 其次就是樓價與租金。而以上一切都可以計出來，特別是現在屬於「轉角市」，考慮當然要更審慎。

按揭計算機會告訴你：輸入樓價、按揭成數 、利率、還款年期及費用，你即時需要多少資金，每月供款多少，本金及利息分別佔多少。只要懂得善用，會幫你節省很多時間。我自己用美聯的按揭計算機。

我會分析不同情境，將資料在按揭計算機更改並紀錄入Excel，以下是我一些例子：

轉角市點算好：將不同情境輸入到到表格中

1. 按現時情況，包括樓價、租金及預算及利率計算

2. 樓價平30萬，首期多20萬，利息低0.25%

3. 遲3年決定， 租金及樓價不變，改為17年供滿, 置業資金多30萬及利息低0.25%

4. 遲3年決定， 樓價算10%，20年供滿, 置業資金多30萬及利息低0.25%

啟示：透過以上各個情境，我可以知道不同情境發生時，那一個更好。

1. 在轉角市中，現在做抑或3年後再做？

在轉角市下，即使樓價3年不跌，只要多30萬首期及利息低0.25%，租3年比即時買好

比起現有情況，情境3顯示如果遲3年買樓，租金及樓價不變下，我準備多30萬首期*，在利息下降0.25%時，我選擇同樣完結時間的話，每月供款大約多了$200，但利息更低，本金比例更高。而萬一樓價升了10%，對每月供款也只是影響$400。

不同情況下的供款金額

在這個情況下，我可以預測到「如果樓價這3年升10%，對我置業有什麼影響」，從而決定「我是否願意冒這個風險準備更多首期」。當然，如果你預期樓市3年後跌10%，當然更加值得遲做，到時可能可以買到更適合自己的單位（同樣價錢，但地點更方便或單位面積更大）。

*現時買樓，每月額外供款約$11,000，情境3就是將$11,000儲起3年，並簡化為變成30萬。

啟示：如果未來發生XXX情況，對我是有甚麼影響？我是否願意等待？

1. 在轉角市中，買樓做投資好不好？（投資回報率）

在轉角市中，買樓不再等同升值的保證。

如果將首期連同各項雜費的即時總成本作投資，並每月再投入資金（供款-租金），按揭完成時，你會有多少回報？用作其他投資，按預期回報率，到期會有多少錢？當於樓價升值多少？

我這個複式利率計算機來自美國官方的網站，透過輸入資料找到對應的數據。

將現時情況輸入當中，找出不同數值。(回報率是靠試)

無論回報率高低，每個人對的推斷各有不同，而如果樓價短時間升值，當然也可以提早賣出。當然如果計完發現做其他投資更好，也可以再作考慮。

整體來講，我會利用這個圖表去為自己分析情況，去睇睇「現在做合不合理？」、「等幾年再做會不會更好？」、「樓價上升或下跌多少，對值搏率有什麼影響？」。心中有數自然更加踏實。

如果閣下有心儀單位，可以參考以下連結，自己再下載Excel改資料。

個人觀點：

我自己做了4個不同面積及樓價的例子，當市價成交供20年，扣除租金（無論自住或出租），每個月都要額外供款，除非有能力比市值2-3成買入，或拉長來供，否則每個月都要補貼，租樓反而更抵，有錢俾首期及每月供款，每月做住3%定期，就算過2-3年市況開始掉頭向上，到時入手都除笨有精！除非特色單位可遇不可求，否則有錢都寧願先觀望。只要有錢買樓，任何時間都買到樓。不過今日就要開始儲錢，不是等有機會先發現自己無錢。以上就是個表對我最大的啟發。數字好客觀，但每個人解讀都各有不同，對我的提醒就是「如何令自己投資回報做到6%」。希望個表對大家都有啟發，歡迎交流。

免責聲明：

本文旨在提供一般理財知識分享，內文並不按閣下需要而提供分析，需考慮個人風險接受能力而決定投資選擇。

本人是香港註冊保險及MPF中介人，想有其他討論？一Click 即問

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永明金融簡介

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・ 永明金融管理的總資產高達77,000億港元#，於全球28個市場都設有辦事處

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Henry Wan介紹

Sun Life 永明金融Agent及招募經理，2023年 Sun Life No.1 Unit Manager (by Activity)，解決客戶理財規劃的需要，以及與志同道合的同事一起發展，並在人生路上持續成長。

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